Imobiliário
Direito imobiliário
Compra e venda com segurança jurídica, due diligence, incorporações, locações e regularização de imóveis — para empresas, investidores e pessoas físicas.
O direito imobiliário cuida da segurança jurídica das operações com imóveis — da compra e venda à locação, da incorporação à regularização registral. Um imóvel costuma ser o ativo de maior valor de uma família ou um dos mais relevantes no balanço de uma empresa; por isso, problemas que poderiam ser identificados antes da assinatura acabam custando caro quando descobertos tarde demais: penhoras ocultas, vendedores insolventes, áreas irregulares, cláusulas contratuais desequilibradas.
Na Saggin Advocacia, escritório com sede em Londrina e atuação em todo o Brasil, o trabalho imobiliário é essencialmente preventivo: verificar antes, documentar bem e registrar corretamente. Quando o conflito já existe — atraso de obra, distrato, despejo, disputa possessória —, a atuação contenciosa se apoia no mesmo rigor documental, buscando a solução mais eficiente para cada caso, seja negociada, seja judicial.
Quando você precisa de direito imobiliário
- Vai comprar ou vender um imóvel de valor relevante e quer garantir que a operação seja segura, da proposta ao registro;
- Precisa de due diligence imobiliária antes de adquirir um imóvel, uma carteira de imóveis ou um terreno para desenvolvimento;
- É incorporador ou loteador e necessita estruturar juridicamente o empreendimento, do registro da incorporação aos contratos com adquirentes;
- Possui imóvel sem escritura, sem matrícula ou com registro desatualizado e precisa regularizá-lo;
- Vai firmar ou revisar contratos de locação comercial ou residencial, incluindo ações renovatórias, revisionais e de despejo;
- Enfrenta um distrato de imóvel na planta, atraso na entrega da obra ou descumprimento contratual pela incorporadora.
Como o escritório atua
1. Diagnóstico da situação do imóvel e da operação
Toda atuação começa pela análise documental: matrícula atualizada, certidões pessoais dos envolvidos, situação fiscal, condominial, urbanística e ambiental do bem, além dos contratos já assinados. Esse levantamento revela os riscos reais da operação — de uma penhora não averbada a uma cadeia de aquisições frágil — e orienta tudo o que vem depois.
2. Estruturação da solução
Definido o quadro, desenhamos o caminho jurídico adequado: minutas de compra e venda com condições e garantias apropriadas, estrutura da incorporação ou do loteamento, escolha do procedimento de regularização (escritura, adjudicação, usucapião extrajudicial ou judicial), estratégia de negociação do distrato ou da locação. O cliente conhece os custos, os prazos e os riscos de cada alternativa antes de decidir.
3. Execução e acompanhamento
Acompanhamos a operação até a sua conclusão efetiva — assinatura, pagamento com mecanismos de segurança, registro na matrícula — ou conduzimos a demanda judicial quando o litígio é inevitável, com atualizações constantes ao cliente. No caso de empreendimentos, o acompanhamento se estende à fase de comercialização e ao relacionamento com os adquirentes.
Segurança jurídica se constrói antes da assinatura
No Brasil, a propriedade imobiliária só se transfere com o registro do título na matrícula do imóvel — e é na matrícula, junto com as certidões, que se enxerga a história do bem: quem foi dono, o que foi averbado, quais ônus existem. A due diligence imobiliária organiza essa verificação de forma sistemática e, em operações maiores, alcança também a saúde financeira dos vendedores, para afastar o risco de fraude contra credores e de fraude à execução. Em regra, o custo dessa auditoria é uma fração mínima do valor da operação — e é o que separa uma compra segura de um litígio de anos.
Com a mesma transparência, é preciso dizer o que a assessoria jurídica não faz: ela não elimina riscos de mercado, como a desvalorização do imóvel ou a inviabilidade econômica de um empreendimento, nem substitui avaliações técnicas de engenharia e ambiental, que têm profissionais próprios. Há ainda situações em que a regularização é juridicamente inviável ou economicamente desproporcional ao valor do bem — e, nesses casos, o papel do escritório é apontar isso com clareza antes que o cliente invista tempo e dinheiro em um caminho sem saída.
Perguntas frequentes
O que é due diligence imobiliária?
É a auditoria jurídica realizada antes da compra de um imóvel. Envolve a análise da matrícula, de certidões dos vendedores e do bem, de ações judiciais, dívidas de condomínio e IPTU, restrições urbanísticas e ambientais. O objetivo é identificar riscos — como penhoras, fraudes contra credores e irregularidades registrais — antes de assinar e pagar.
Comprar imóvel por contrato de gaveta é seguro?
O contrato de gaveta gera obrigações entre as partes, mas não transfere a propriedade, que só ocorre com o registro na matrícula do imóvel. Quem compra sem registrar fica exposto a penhoras contra o vendedor, venda dupla e disputas com herdeiros. Em regra, a orientação é regularizar a aquisição no registro de imóveis o quanto antes.
Desisti de um imóvel comprado na planta. Quanto recebo de volta?
A Lei do Distrato disciplina a resolução dos contratos de incorporação: em regra, o comprador tem direito à devolução dos valores pagos, com retenção pela incorporadora de percentual previsto em lei, que varia conforme o regime da obra. Prazos de devolução, comissão de corretagem e situações de atraso da obra alteram esse cálculo e devem ser analisados caso a caso.
Meu imóvel não tem escritura ou matrícula. É possível regularizar?
Na maior parte dos casos, sim. Os caminhos incluem a lavratura de escritura e registro, a adjudicação compulsória, o usucapião judicial ou extrajudicial e os procedimentos de regularização fundiária. A escolha depende da origem da posse, dos documentos disponíveis e da situação registral da área.
O locatário comercial tem direito de renovar o contrato?
A Lei de Locações assegura, preenchidos certos requisitos — contrato escrito com prazo determinado, soma de prazos de pelo menos cinco anos e exploração da mesma atividade por três anos —, o direito à renovação por meio da ação renovatória, que deve ser proposta no prazo legal, entre um ano e seis meses antes do fim do contrato.
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